在線客服

客服熱線

83215980

83235761

83207346

以案說法——小區集中供暖設施權屬之爭

一、案件事實


 A小區位于北京市朝陽區,分為一、二期共12棟樓,鍋爐房及供熱設施位于2號樓和5號樓地下室。B房地產公司是小區的建設單位,2003年8月、2005年8月,B開發公司先后與C物業公司簽訂前期物業服務合同,委托C物業公司為A小區提供前期物業服務。服務范圍包括供暖管線和供暖鍋爐房的運行、維修、養護和管理。前期物業服務合同至業主委員會依法選定物業公司后三十日止。2004年至2010年,C物業公司與D熱力公司簽訂《供暖協議書》,將供暖系統運營及維護工作委托D熱力公司管理。D物業公司領取了北京市供暖運行單位備案登記證。此后,A小區業主委員會成立,先后與D熱力公司簽訂供暖運營協議書,委托供暖期限至2023年9月30日。2015年7月,B房地產公司與E熱力公司簽訂《供暖運營管理委托書》和《A小區鍋爐房供暖運營委托管理合同》。約定自2015年7月將A小區鍋爐房運營管理權委托給E熱力公司,由E公司負責鍋爐房供暖轄區供熱運營管理及供暖費收費等事宜。2015年8月,E熱力公司公司向業委會和D熱力公司發出《關于A小區鍋爐房供暖工作的重要告知函》載“我司受×園小區開發單位‘北京國電房地產開發有限公司’的委托,自2015年7月20日起將全面負責本小區的供暖運營管理工作,將于2015年9月29日前進駐項目,以便開展供暖前的管網排查、供熱設施維護、能源儲備等供暖籌備工作……”。


2015年10月18日,B房地產公司組織E熱力公司在未與D熱力公司交接的情況下,強行接管了A小區鍋爐房。2015年11月,C物業公司、A小區業委會共同致函D熱力公司,要求D物業公司正常履約,恢復供暖秩序。


因與E熱力公司協商未果,D熱力公司向朝陽區人民法院提起訴訟,請求:1.E熱力公司停止在北京市朝陽區A小區供暖;2.E公司撤出A小區2號樓和5號樓地下室鍋爐房,并交還供暖設施設備。B房地產公司和C物業公司作為第三人參加了訴訟。


二、裁判結果


一審法院判決E熱力公司立即停止在A小區的供暖行為,并于判決生效后七日內撤出A小區鍋爐房,并向D熱力公司交還供暖設施設備,并承擔一審訴訟費50元。E熱力公司不服一審判決,上訴至北京市三中院。三中院經審理判決駁回了E熱力公司的上訴,維持了一審判決(本案二審判決書詳見“中國裁判文書網”(2016)京03民終10514號)。


三、裁判解讀


本案的爭議焦點可以歸納為三點:

1.A小區鍋爐房及供暖設施的產權人是誰?

2.B房地產公司和A小區業主委員會誰有權委托供暖單位?

3.E熱力公司強行接管A小區鍋爐房是否構成侵權?


關于焦點一: 一審中,B房地產公司就其具有鍋爐房及供熱設施產權,鍋爐房未列入公攤面積,有權委托E熱力公司提供供暖服務提交了如下證據:1.房屋所有權證兩份;2.房屋測繪技術報告書兩份;3.測繪單位說明三份;4.設備安裝合同兩份及部分發票;5.《商品房買賣合同》兩份。E熱力公司認可房屋所有權證的真實性,對其他證據真實性不予認可,稱上述證據無法證明鍋爐房未列入公攤,國電公司作為開發商建設鍋爐房及設施設備是竣工驗收要求,不因此享有所有權,《商品房買賣合同》中將鍋爐房列為公用設施設備,應屬于全體業主共有。一審法院認為,鍋爐及供熱設備設施不宜僅以初始出資確定所有權。首先,B房地產公司雖出資修建鍋爐房及供熱設備設施并承擔保修責任,但并不實際負擔更新改造費用,供熱設施折舊費來源于供暖費按期計提,也就是由全體業主負擔,即供熱設施持續發揮使用效能的資金來源在于開發商的初始出資和全體業主的持續投入,兩者缺一不可,E熱力公司及B房地產公司僅以初始投資主張其享有小區供熱設施的所有權依據不足。其次,開發商客觀上也不能享有所有權權能。所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利,但小區供熱設施系為特定目的存在和使用,開發商不能任意使用和處分。綜上,對E熱力公司所述系基于B房地產公司以供熱設施所有權人的指示占用鍋爐房及供熱設施的意見不予采納。E熱力公司在上訴書中指出:小區鍋爐房和供暖設施設備并未向業主進行分攤,也未就該部分產權約定為業主所有,亦不在向全體業主進行移交的范圍內,鍋爐房和供暖設施設備的產權歸開發建設單位B房地產公司所有,B房地產公司享有使用、管理、處分及委托供暖企業經營管理的權利,B房地產公司亦支持E熱力公司的上訴主張。D熱力公司在答辯書中指出:現有證據無法認定鍋爐房和供暖設施設備的所有權歸B房地產公司所有。B房地產公司雖初始出資建設鍋爐房和供暖設施設備,但這是建設小區配套設施應有之義務,自小區交付入住至今,B房地產公司未繼續投入任何資金,亦未參與任何管理運營工作,鍋爐房位于地下室一層,內有公共設施,不具備物權的專有部分產權登記條件。


二審法院經審理認為,依據我國物權法之規定,建筑區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所,屬于業主共有。就公用設施而言,主要指與業主基本居住生活需求有關,為小區提供整體配套服務的各種公用設施及管線,如供水、供電、供氣、供熱、網絡線路等。這些公用設施,依據我國物權法的相關規定,一般屬于業主建筑物區分所有權的調整范圍,為業主共有,開發商主張所有權的,其主張能否成立需經嚴格審查。本案中,B房地產公司在本院審理期間在朝陽法院另行起訴該小區業委會,請求確認對鍋爐房及供熱設施的所有權等,本院不持異議。但需明確的是,即使本案涉訴鍋爐房及供熱設施設備確屬B房地產公司所有,基于此物在自身性質及用途上的特殊性,其亦不能任意行使相關所有權的各項權能。


筆者認為,確認小區集中供暖設施的產權歸屬,需要從以下幾個角度著手:


一是小區鍋爐房及供暖設施的性質。根據《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93)第六條“居住區公共服務設施”和“公共服務設施項目分級配建表”的規定,小區供熱站屬于公共服務設施(配套公建)八大分類中的市政公用設施,雖然因南北方的地區差異,并非全國性的必設設施,但是在采暖地區,原則上屬于市政公用設施卻是可以確定的。按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第(二)項的規定,通過排除法的方式確認屬于市政公用部分的,不能認定為業主共有部分。不少業主委員會往往基于《物權法》第七十三條規定,“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”,而主張小區獨立的鍋爐房及供暖設施屬于公共設施,而主張業主共有。這恰恰是由于《物權法》的措辭模糊,沒有有效區分市政公用設施與業主共有部分的區別,而引起的誤讀(詳見(2014)海民初字第14811號和(2016)京01民終4513號),鍋爐房及供暖設施性質需要結合具體規劃許可確定。


二是相關法律法規的規定。住建部《商品房銷售管理辦法》(2001年)第十六條、第十八條規定,商品房買賣合同應當明確公共配套建筑的產權歸屬。商品房建筑面積包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,分攤的共有建筑面積為共有產權。


三是房屋登記簿記載的情況。住建部《房屋登記辦法》(2008年)第三十一條規定,房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時,應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。


四是商品房買賣合同的約定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)第三條規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。


五是國家和地方政策導向。例如,《北京市供熱采暖辦法》第八條規定,本市應當優化配置熱源設施,在城市管網、區域鍋爐供熱管網供熱能力范圍內,不再新建熱源設施;既有分散熱源設施,應當按照合理配置的原則,逐步納入城市管網、區域鍋爐供熱管網,應用新能源、新技術的除外。《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(2007年)第十三條、十五條規定,新建商品房小區(市政公用基礎設施)供熱系統要符合供熱配建標準,達到建筑節能設計要求。使用城市集中供熱系統的,要取得供熱專業單位出具的具備供熱條件認可文件,房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收。房地產開發企業應當依法將住宅小區的公共服務設施移交給有關單位,并辦理交接手續。


本案中,B房地產公司按照《物權法》第三十條和《商品房銷售管理辦法》第十八條的規定,基于“因合法建造設立物權,小區鍋爐房及供暖設施未計入分攤面積,故而小區鍋爐房及供暖設施歸開發商所有”,主張對于小區鍋爐房及供暖設施具有所有權,正是但E熱力公司和B房地產公司的這一主張從邏輯上是不完整和不準確的。鍋爐房及供暖設施作為非經營性公共配套設施,并不能直接適用“誰投資、誰所有”的原則。正如前文所述,確定鍋爐房和供暖設施的產權歸屬,需要從五個方面考量,考量的順序應當是在明確鍋爐房及供暖設施的性質的前提下,考察登記簿記載的情況、法律法規規定的情況、商品房買賣合同約定的情況、國家和地方政策導向情況。由于本案的訴由是侵權責任糾紛而非確權之訴,本案的一、二審法院未將明確鍋爐房及供暖設施的產權歸屬列入重點審查之列。B房地產公司在二審中稱已另案起訴小區業主委員會至朝陽區人民法院,要求法院確權,但截至目前,筆者未從“中國裁判文書網”、“北京法院審判信息網”和“北大法寶”上查到相關判決文書,故此處筆者僅就產權歸屬認定原則提出個人見解。


關于焦點二: 一審法院認為,鍋爐房及供熱設施設備屬于全體業主共用的設備設施,即使用權應歸于全體業主。首先,業主作為用熱人有權選擇合同相對方,這是締約自由的應有之意,B房地產公司作為供熱合同關系之外的主體,無權以單方意思要求用熱人與E熱力公司建立供熱關系。其次,不論鍋爐房及供熱設施產權情況如何,根據前期物業服務合同及商品房買賣合同,B房地產公司在上述合同中均認可鍋爐房系共用設施設備,A小區業委會委托D熱力公司管理、使用作為共用設備設施的鍋爐房及供熱設備設施不違反法律規定。二審法院認為,即使本案涉訴鍋爐房及供熱設施設備確屬B房地產公司所有,基于此物在自身性質及用途上的特殊性,其亦不能任意行使相關所有權的各項權能。私有公共設施在法律權屬上可以為民事主體個人擁有之“私物”,但在使用上應為服務于公共需求的“公物”,此即私有公共設施的公益性、公用性特點。在本市范圍內,冬季供暖為所有小區業主的基本生活需求,供暖事業是直接關系到社會公共利益的基礎性公共事業。為確保業主該項需求的滿足,業主應當擁有對供暖主體的選擇權。依據現行規范,業主作為實際用戶,應當與供暖單位直接簽訂供熱采暖合同,并可協商約定采暖期、采暖溫度等。而本案中,B房地產公司以產權人的名義,以委托管理的方式,在實質上單方確定了業主的供熱主體,有害于業主在供暖方面的選擇權、磋商權,其行為亦有不當之處。


筆者認為,根據《北京市供熱采暖辦法》和《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》所確立的政策導向,即北京市范圍內的既有分散熱源設施,應當按照合理配置的原則,逐步納入城市管網、區域鍋爐供熱管網;新建商品房項目建成后,房地產開發企業應當依法將住宅小區的公共服務設施移交給有關單位,并辦理交接手續。從未來的發展趨勢看,建設單位向供熱單位移交鍋爐房及供暖設施是大勢所趨;根據《物業管理條例》第五十二條和《北京市供熱采暖辦法》第二十條的規定,供熱單位應當對供熱范圍內住宅用戶的室外供熱設施和室內共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任。 根據《物業管理條例》四十五條和《北京市供熱采暖辦法》第十一條、十六條的規定,供熱單位應當與終端用戶訂立供暖合同,并向終端用戶收取有關費用。從權利義務相一致的角度看,由代表全體業主(用戶)的業主委員會委托供熱單位,由供熱單位 作為管理維護主體更為適當。


關于焦點三: 一審法院認為,E熱力公司在接管鍋爐房及供熱設施過程中未與D熱力公司進行交接,經法院反復詢問,E熱力公司及B房地產公司不能對如何管控鍋爐房經過進行合理解釋,對D熱力公司所述系E熱力公司及B房地產公司擅自強行占用的事實予以確認,E熱力公司在合法依據不足的情況下,破壞原有管理秩序,引起本案糾紛,應視為過錯。二審法院認為,根據在案證據,遲至2015年10月,D熱力公司連續多年受托為涉訴鍋爐房及供熱設施設備的占有與使用人,其占有狀態一直持續。這種占有具有法律上的意義,可以產生相應的法律效果,屬于我國物權法中所規定的占有制度的保護對象。依據該法,占有為占有人對于特定有形物在事實上的管領力,或者說控制與支配力,這一事實秩序受法律保護。為維護社會的安寧與和平,法律禁止他人以私力破壞該事實狀態。占有人在占有受到侵害時,無需另尋所有權等權利依據,即可依據占有制度尋求對占有的司法救濟。我國物權法第二百四十五條規定,占有的不動產或者動產被侵占的,占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為,占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或者妨害造成損害的,占有人有權請求損害賠償。該條文中所言之侵占,是指違反占有人的意思而排除其對物事實上的控制與支配的行為。本案中,E熱力公司在未與占有人D熱力公司協商達成一致、自愿交接的情況下,違背占有人之意愿,強行進駐并占有、使用鍋爐房及供熱設施設備,該行為是對占有之事實的破壞,構成物權法上所稱之侵占,其行為有明顯不當之處,應依法承擔相應的法律責任。故占有人D熱力公司有權依據物權法之相關規定,在本案中請求排除妨害,恢復占有,E熱力公司即使主張其依據B房地產公司之委托,有權占有并使用鍋爐房及供熱設施設備,亦應當以合法方式,通過合法手段解決雙方爭議,而不應采取強行進駐的方式,對此行為其應承擔相應的法律后果。


筆者贊同二審法院的認定及說理部分。根據《物權法》第五編關于占有的規定,對于占有物被侵占的情況,無論原占有人是有權占有人還是無權占有人,法律都賦予了其物權保護方法即占有返還請求權,占有返還請求權的行使,不以加害人有過錯為要件,僅要求占有遭受侵害,不要求占有人受到損失,且不適用訴訟時效,但要求自侵占發生之日起一年內行使。具體到本案中,E熱力公司未經鍋爐房及供暖設施的直接占有人D熱力公司和A小區業委會(間接占有人)允許,強行接管鍋爐房及供暖設施的行為,顯然構成了法律意義上的侵占(侵奪),從訴訟主體和權利行使時間看,都符合占有返還請求權的構成要件,一、二審法院的判決顯然是正確的。


四、判例引申


相比于市政供暖的熱力交換站,小區鍋爐房及供暖設施的權屬爭議糾紛更多。權屬之爭本質上是利益之爭。以供熱面積17萬平米,需要建設一個占地約600平米的燃氣鍋爐房的物業項目為例,小區開發商作為鍋爐房及供暖設施的投資人,開發商需要投入鍋爐房土建、戶表、燃氣調壓站及燃氣管線、鍋爐房內設備及外管線等投資約1202萬元,引入BOT模式,也需要投入400多萬元,此外,還需要承擔保修期內的維修責任。這些投資的回收途徑來自于向用戶收取供暖費(30元/平米),扣除供暖成本,投資回收需要周期。從經濟人的角度看,建設單位主張鍋爐房及供暖設施的所有權就理所當然了;《物權法》實施之后,作為小區的供暖的用戶和代表全體業主利益的業主委員會,一方面維護物權的邏輯使然,另一方面是供暖設施后期維護成本(從供暖費中計提)的實際承擔者,在小區集中供暖費(30元/平)和市政供暖(24元/平)價差的面前,主張鍋爐房及供暖設施所有權也順理成章;物業公司作為建設單位或者業主委員會委托的鍋爐房及供暖設施的管理及維護者之一和供暖費的代收者,自然經濟利益也在其中。長期以來,三方主體和部分外委的供暖單位圍繞著產權歸屬問題爭議不斷。客觀而言,隨著房地產開發和物業管理的發展日趨規范,政府政策的引導,現在有的糾紛往往是歷史遺留問題,如何再不增加增量問題的前提下,解決好存量問題是擺在爭議各方和政府主管部門及司法裁判機構面前共同的課題,而通過明確法律法規和權屬登記、完善商品房買賣合同和人民法院的典型判例引導是解決這一難題的有效途徑。