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以案說法——建筑物外墻脫落的責任承擔

一、案情事實


A住宅小區于1999年竣工,自2013年7月1日起,B物業公司根據《委托物業服務合同》為A小區提供物業服務,負責包括戶外墻面在內的共用部位的日常維修、養護和管理。2014年3月4日,錢某將其寶馬轎車停泊在某公寓小區外的公共道路上,該道路沿某公寓小區外墻鋪設有較為狹窄的人行步道,錢某的轎車側貼某公寓小區外墻停靠,約一半車身在人行步道內。該公共道路未標記停車位,亦未設立禁止停車標志。當日有三四級風,A住宅小區2號樓約20層處的若干外墻墻磚脫落,部分墻磚砸中錢某的轎車,造成該車前機蓋、車頂、后擋風玻璃、天窗、右側車窗等多處損壞。


事發后,某物業公司向錢某支付了38180.5元。該款項原系某物業公司獲得的公眾責任險賠款,賠償金額由保險公司估算但未經錢某確認。為修復車輛,錢某將車輛交4S店維修,共花費54387元。雙方就賠償數額發生爭議,錢某訴至法院請求判令某物業公司支付維修費16206.5元并承擔本案訴訟費。

以案說法——建筑物外墻脫落的責任承擔


二、裁判后果


一審法院經審理判定B物業公司于本判決生效后七日內賠償錢誠車輛維修費16206.5元。B物業公司不服一審判決上訴至二審法院,二審法院駁回了B物業公司的上訴,維持了原判(本案二審民事判決書詳見“中國裁判文書網”北京市第一中級人民法院(2015)一中民終字第5498號)。


三、裁判解讀


本案的爭議焦點可以歸納為三個:


1.B物業公司是否對錢某的財產損害承擔侵權損害賠償責任?


2.錢某對其發生的財產損害是否具有法律上的過錯?


3.錢某遭受財產損害的賠償金額如何確定?


關于焦點一: B物業公司在一審答辯環節提出了四點理由:一是錢某的寶馬車停放位置并非其所管理的停車場,二是自己并非砸傷車輛的墻磚所有權人,三是自己已經盡到了外墻維護義務,四是損害的發生系大風引發的意外,屬于不可抗力。一審法院認為,錢某的寶馬汽車的財產損失是由A住宅小區2號樓外墻墻磚脫落造成的。根據《侵權責任法》第八十五條的規定,建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。因為本條規定的侵權類型為特殊侵權,侵權人如不能舉證證明自己對損害的發生沒有過錯,則應當承擔損害賠償責任。B物業公司系A住宅小區的物業管理人,對小區內的樓宇外墻負有維護義務。B物業公司主張其已善盡外墻維護義務,但其證人周×的證言顯示外墻排查的有效期限為二到三個月,而B物業公司在事發前的三個月內并未進行外墻排查,且已自認其未按實際需要對外墻進行大修,則B物業公司未能證明已善盡外墻維護義務,即未能證明其作為管理人對墻磚脫落造成損害沒有過錯。B物業公司另主張墻磚被風吹落屬不可抗力,但事故當天的風力未見異常,B物業公司的證人周×亦稱排查后未起鼓的墻磚不會被風吹落,故對B物業公司的該項抗辯,法院未采信。綜上認定B物業公司應就墻磚脫落造成的損害承擔侵權責任。


B物業公司在上訴中就此提出兩點上訴意見:一是自己不具備對建筑物進行維修的資質,只能委托第三方專業公司進行常規維護,本案涉及的墻體早已需要大修,而大修應由沁園公寓小區業委會依據相關法律規定提取公共維修基金進行,但小區業委會并未采取行動。我公司通過定期檢查的方式排除危險,除此之外,我公司還對脫落的墻磚可能造成的損害進行了投保,可見我公司已盡到了應盡的義務,不存在任何過錯;二是本案事發在3月4日,之前三個月北京處于冬季,而外墻維護屬于具備極大風險的室外高空作業,根本無法在這個季節進行作業;三是承擔過錯責任的前提是具備某種法定義務,而本案中對外墻進行維修并非我公司的法定義務,故原審法院判決要求我方舉證自己沒有過錯是錯誤的。二審法院認為,根據《委托物業服務合同》的約定,B物業公司為A住宅小區提供物業服務,負責包括戶外墻面在內的共用部位的日常維修、養護和管理。雙方當事人均認可B物業公司所負有的此項合同義務,該項義務不僅屬于B物業公司對全體小區業主應當履行的合同義務,而且此義務的履行關系到A小區周邊行人、車輛的人身財產安全,具有侵權責任法上安全保障義務的性質。B物業公司依約所承擔的對建筑物外墻面維護、管理的義務,應包括采取有效措施預防已脫落外墻墻磚對他人人身財產造成的危險或實際損害,且此防護措施的履行直接關系到小區內業主及周邊行人的人身、財產安全。本案中,B物業公司已經注意到小區建筑物外墻墻磚脫落的情況,并舉證證明其對可能發生的損害進行投保,安排XX勞務責任有限公司北京分公司對戶外墻面進行排查、排險。但是,B物業公司對于維護、管理義務的履行未能有效阻止已脫落外墻墻磚對他人財產造成的危險和損害,故原審法院認定三和同助物業公司未盡到維護、管理義務,有事實依據,二審法院予以維持。本案對B物業公司是否承擔侵權責任的認定主要考察其對隨時可能脫落的建筑物外墻磚危險防免管理義務的履行狀況,而非考察外墻墻磚大修義務的履行主體及履行狀況,故對B物業公司此項上訴理由,未予采納。


筆者認為,根據《建筑工程質量管理條例》第四十、四十一條和《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四、十五、十七條的規定,建筑物墻磚作為外部裝修工程的組成部分,在正常使用條件下,適用2年的最低保修期限,保修期自竣工驗收合格之日起計算。建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。在保修期內,因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的,房屋所有人,使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方可追償。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二、第三條和《物業服務收費管理辦法》第七條第二款、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定,建筑物的外墻屬于共有部分,其大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。在《侵權責任法》第六、八十六條規定的建筑物所有權人、管理人或者使用人承擔建筑物外墻墻磚脫落的過錯推定責任的基礎上,建筑物處在保修期內的,出現了外墻墻磚脫落致人或財產損失承情況,承擔了損害賠償責任的建筑物的所有權人、管理人或者使用人可以基于房屋質量缺陷向建設單位追償,建設單位賠償后可以向造成質量缺陷的責任方追償。建筑物過了保修期的,從法理上講,物業公司作為損害賠償的承擔者,可以向建筑物的所有權人、使用人追償,要求所有權人和使用人分擔損害賠償金,如果對外聘請了專業公司負責建筑物外墻維護的,雙方在合同中有相關約定的,物業公司還可以向其主張違約責任。這里需要注意的是,按照《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條的規定,住宅小區某棟樓的外墻屬于該棟樓的全體業主所有,需要大中修和更新改造的,由該棟樓的全體業主分攤相關費用。那么由此可以推定,某棟建筑物的墻磚脫落,需要承擔損害賠償責任的所有權人僅限于該棟建筑物的全體業主,而不是住宅小區的全體業主。


關于焦點二: B物業公司在一審中提出抗辯意見稱,錢某因違章停車應自擔相應責任。一審法院認為,錢誠未在正規車位停車一節,車輛停放的規章旨在規范交通秩序,即便錢誠違規停車,亦僅應受相關行政處罰,其行為與車輛在公共道路被砸之間并無法律上的因果關系,不應作為減輕三和同助物業公司侵權責任的事由。故三和同助物業公司應就車輛損失承擔全部賠償責任。B物業公司在上訴書中指出,錢某明知外墻損壞依然將車停在外墻下,其自身也有過錯。錢某在答辯中稱我方車輛停放的位置,我并不知道小區建筑物外墻有毀損,且該地點并無禁止停放的標志,故三和同助物業公司應當就其管理下的外墻墻磚脫落導致我車輛產生的損害承擔全部賠償責任。二審法院認為,根據侵權責任法第二十六條,被侵權人對損害的發生也有過錯的,可以減輕侵權人的責任。據此規定,被侵權人的過錯須與損害的發生或者擴大存在關聯,否則,被侵權人的過錯不能成為減輕侵權人責任的事由。本案中,錢某將車輛停放于人行橫道的行為,即便存在違章停車,違反的僅是相關道路交通行政法規,主觀上并沒有將其財產置于危險之地的過錯,不能認定系本次車輛損害發生或者擴大的事由,不屬于減輕侵權人責任的情形。對B物業公司上訴認為錢誠存在過錯,應減輕物業公司侵權責任的理由,沒有法律依據,未予采納。筆者認為,一審和二審法院的判決是正確的。審查錢某對損害的發生是否存在過錯,因以其存在的過錯與損害的發生或者擴大有無關聯為判斷標準。本案中,B物業公司雖主張錢某對建筑物外墻損壞是知情的,由于錢某否認,而B物業公司又無法提供證據證明,錢某違章停車的行為本身與寶馬車被砸并無法律意義上的關聯,因而二審法院并未采信B物業公司的主張,認定錢某對損害事實存在過錯。


關于焦點三: B物業公司在一審中提出的抗辯意見稱,對錢某的損害賠償標準應當按照其投保的保險公司確定的一類維修廠家的標準,不賠付錢某在“4S”店維修而增加的費用。一審法院認為,B物業公司應賠償錢某因事故遭受的實際損失,其獲得的公眾責任險賠款由保險公司單方估算且未經錢誠確認,不應作為對錢某進行賠償的依據。現B物業公司認可錢誠對車輛的各項維修,但認為維修地點的收費標準過高,而未能舉證證明維修地點的收費標準明顯不當,亦無理由限制錢某在“4S店”進行維修,故一審法院對錢某維修車輛的各項支出予以確認,B物業公司應據此予以賠償。B物業公司在上訴中堅持認為,對于錢某的維修費的賠償標準應以保險公司確定的損害數額為準。二審法院認為,根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定,當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中,就錢某所有車輛遭受的實際損害,錢某提供了“4S”店出具的相關維修票據予以證明,B物業公司認可錢某對車輛的各項維修,但認為維修費用過高,然而就費用過高未能舉證證明,亦無證據證明錢某在“4S店”進行維修存在不當,故對錢某請求損害賠償的范圍和數額,原審法院予以確認和支持,并無不當。保險公司單方對車輛損害進行的估算,未經錢某確認,不應作為認定損害賠償的依據。故對B物業公司不認可錢某請求賠償的財產數額的上訴理由不予采納。筆者認為,根據我國的民事侵權賠償理論,損害賠償以彌補權利人的損失為目的,為補償性賠償,其適用的賠償原則是全部賠償原則即填平原則,全部賠償之后果即為填平。填平必須具備兩個條件:一是損失的數額在填補之前是確定的;二是通過填補至填平,使權利人在經濟上的損失消失。本案中,B物業公司單方依據保險公司確定的公眾責任險的賠償標準來賠償錢某的損失顯然不符合損害賠償的填平原則。正確的做法是損害發生后,由B物業公司、保險公司與錢某協商,共同確定損害賠償標準。


四、案例延伸


隨著建筑物使用期限的延續,建筑物外墻墻磚或者墻皮、懸掛的廣告牌等脫落將是一個高頻率發生的法律風險。作為建筑物的管理人,雖然無論是維保期內還是保修期屆滿后,物業公司都不是建筑物外墻的大中修的義務人,但物業公司卻負有維護義務和安全保障義務,這種義務不僅針對小區內的業主和物業使用人 ,還針對小區外的路人和財產。對于外墻墻磚或者墻皮、懸掛物脫落致人人身損害或者財產損失的情形下,物業公司都需要承擔過錯推定責任的損害賠償責任。按照本案確定的判斷標準,物業公司幾乎無法證明自身對損害的發生沒有過錯。在這種情況下,通過購買保險的方式規避法律風險就成了擺在物業公司面前最好的自救渠道。而《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》明確將物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用作為物業費成本構成的組成部分。也就是說,從法律角度看,購買相關保險是物業公司的法定義務。部分物業公司心存僥幸不按規定購買相關保險,待到需要賠償損失的時候,恐怕悔之晚矣。

本文轉自: 中國 物業管理協會微信官網